-TRENDS 1: Zorgen over leefbaarheid wijken en buurten sociale huursector

Deze publicatie is een ingekorte wat minder formele samenvatting van een bijdrage op persoonlijke titel aan de evaluatie van de Woningwet die op dit moment plaats vindt. Voor of na het lezen van deze samenvatting is het zinnig de integrale bijdrage te lezen (zie 3 verwijzingslinks hieronder), waarin ook alle bronnen zijn opgenomen, alsmede acties die ik in 2010 heb ondernomen om dit onderwerp onder de aandacht te brengen van maatschappelijke organisaties en overheden.

De evaluatiebijdrage bevat 6 pagina’s A4. Om het lezen gemakkelijker te maken is deze opgesplitst in de volgende delen: Inleiding, Code rood woningmarkt, leefbaarheid in wijken is verslechterd, Scheefhuurders, Omlabelen en ontlabelen, Integratie en segregatie, Bronnen.

Bijdrage aan de evaluatie Woningwet op persoonlijke titel: BijdrageEvaluatiewWoningwetPersoonlijkeTitel

Bijlage met o.a. correspondentie met het ministerie van BZK en de Tweede Kamer uit 2010: EvaluatieWoningwetCorMinisterKamer2010

Ingezonden brief over dit onderwerp en de Hoogeveensche Courant (2010): EvaluatieWoningwetBriefHC2010

Goede huisvesting: een basisbehoefte.

De vaak gebruikte uitdrukking ‘huisje boompje beestje’ staat voor een wat gezapig doorsnee leven, maar geeft tegelijk weer hoe belangrijk goede huisvesting is. Een stelling die ik vanuit de praktijk kan beamen. Toen ik in 1966 op achttienjarige leeftijd naar Canada emigreerde, ondervond ik tijdens moeilijke periodes hoe essentieel huisvesting is in relatie tot aspecten als comfort, een sociaal leven, veiligheid en gezondheid. Periodes van werk werden afgewisseld door reizen. Door een onweerstaanbare zucht naar avontuur leefde ik, door eigen schuld, soms weken op het bestaansminimum en bracht nachten door in parken, op stations of bij de goodwillcentra van het Leger des Heils. Wat was het dan een verademing, als je na dagen op straat te hebben geleefd een goede maaltijd kreeg en van een warme douche kon genieten. Voorrechten die ik nu als (te) vanzelfsprekend ervaar. In die periode in de jaren zestig waren een plunjezak (zie foto: slapen langs een spoorbaan in Florida) en 20 dollar om niet te worden opgepakt wegens ‘vagrancy’ (landloperij), mijn enige bezit. Nadenken over verzekeringen van de wieg tot het graf kwam niet eens in mij op. Het was de tijd van de flower power en veel jongeren waren vervuld van idealisme en reislust. Achteraf beschouwd besef ik dat je in zo’n onbezonnen periode risico’s loopt. Krijg maar eens een ernstig ongeval of hartinfarct in de VS, waar de zorg kwalitatief goed is, maar kostbaar en lang niet voor iedereen beschikbaar. Voordeel was wel dat ik in het emigratietraject was gescreend op goede kennis van de Engelse taal en dus alle mogelijkheid had om te integreren. De jeugdervaringen waren voor mij belangrijke levenslessen, die ik tot op de dag van vandaag meedraag in mijn hart. Situaties kunnen immers zomaar veranderen, zeker in de complexe samenleving van vandaag. Dan is het goed om mentaal voorbereid te zijn op tegenslagen. Jeugdige onbezorgdheid heeft allang plaats gemaakt voor behoefte aan goede huisvesting en zorg, veiligheid en stabiliteit. Het is een belangrijke reden dat ik de ontwikkelingen op de woningmarkt op de voet volg. Dat er in die sector problemen zijn die een grote impact kunnen hebben op de samenleving zullen weinigen ontkennen.

Problemen woningmarkt

Diverse partijen op de woningmarkt zijn momenteel druk bezig met een evaluatie van de Woningwet. Onder andere komt daarbij de vraag aan de orde wat de effecten zijn van de inkomensafhankelijke huurverhogingen en het zogenaamde passend toewijzen en wat in dat verband de invloed is van de stelselherziening in de zorg en het sociaal domein van 2015 op de sociale huurmarkt? Wellicht denkt u als lezer ‘Ach ik woon in een eigen huis en een nette buurt, ik heb weinig of niets met de sociale huursector’. Dat is een misvatting. Recente onderzoeken, studies en rapporten (zie omslag links: Eindstudie ‘Veerkracht in het corporatiebezit) die in het kader van de woningwetevaluatie zijn gehouden, tonen aan dat de leefbaarheid in woonwijken onder druk staat. Niet overal en niet in iedere wijk, maar de algemene trend die zich aftekent is zorgelijk en kan uitstralen naar de omgeving. En ook als je er niet direct mee wordt geconfronteerd, kan het gevolgen hebben voor de werksituatie. Bijvoorbeeld voor degenen die werken als zorg- of hulpverlener, pastoraal werker in een kerk, vrijwilliger bij een vereniging, binnen de rechtshandhaving of voor woningcorporaties, bedrijven, gemeentes en andere organisaties. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) gaf de situatie op de woningmarkt onlangs ‘Code Rood’ en pleitte voor een Nationaal Woningbouwplan, onder regie van de Rijksoverheid. Een soort Deltaplan. In de overspannen woningmarkt komen volgens een NVM-woordvoerder steeds meer bevolkingsgroepen langs de kant te staan. Er moeten snel meer woningen gebouwd worden en die conclusie is volkomen terecht (1).

Sterke toename kwetsbare huurders

Onderzoek verricht in opdracht van de brancheorganisatie van woningcorporaties Aedes naar het effect van de instroom van kwetsbare huurders op de leefbaarheid in wijken, wijst uit hoe zorgelijk de situatie is. De voorzitter van Aedes verwoordt het treffend in een recent persbericht: ‘De tweedeling neemt toe, mensen met allerlei persoonlijke problemen blijven achter in wijken waar gezinnen vertrekken. Het cement van de wijk verdwijnt, meer kwetsbare huurders komen ervoor in de plaats’ (citaat). Uiteraard kan de situatie per plaats of regio verschillen. Dat de leefbaarheid in buurten met veel sociale huurwoningen verslechtert, heeft volgens de onderzoekers twee hoofdoorzaken. Jarenlang overheidsbeleid heeft de sociale huursector kleiner gemaakt en beperkt tot de laagste inkomens. Daarnaast is het aantal plekken in zorgcomplexen en GGZ-instellingen sterk gedaald, als gevolg van de decentralisatie in de zorg en het sociaal domein. Dat proces heet extramuralisering. Veel zorgcliënten moeten daarom (deels noodgedwongen) op zichzelf wonen. Het systeem van passend toewijzen draagt bij aan de verandering van het bewonersbestand. De Aedesvoorzitter stelt hierover: ‘De achterstandswijken zijn terug. Woningcorporaties en gemeenten zien het, bewoners merken het. Elke dag. Het cement van de wijk verdwijnt, meer kwetsbare huurders komen ervoor in de plaats’ (citaat 2 en 3).

Achtergronden.

Voor de objectiviteit is het goed enige achtergronden te belichten. Voordat de financiële crisis van 2008 begon, waren er ook zorgen op de woningmarkt, met name in de sociale huursector. In het Hoofdrapport van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties, wordt treffend geschetst welke excessen zich voordeden bij woningcorporaties. De belangrijkste kerntaak van woningcorporaties is het huisvesten van mensen, die daar zelfstandig niet toe in staat zijn. In het hoofdrapport wordt een aantal excessen beschreven, waarvan ik als buitenstaander indertijd vol ongeloof kennis nam. De aankoop van een passagierschip, een manager die rondreed in een Maserati-dienstauto, koffers met contanten, adoptie van een olifant en aap, geld lenen aan een uitvaartcentrum, ontwikkeling van koopwoningen in Wallonië. Klap op de vuurpijl was een schandaal over derivatencontracten met banken, dat begin 2012 naar buiten kwam. De derivatenportefeuille bedroeg volgens de commissie 23 miljard euro en woningcorporaties raakten VER VAN HUIS. Aan die kwalificatie is ook de titel van het hoofdrapport ontleend. De excessen en schandalen leidden tot miljardenverliezen, die via heffingen zouden worden afgewenteld op de woningcorporaties, ook de vele goede en integere corporaties. Uiteindelijk zijn het de huurders die ervoor opdraaien door huurverhogingen. In 2010 besloot een minister van een demissionair kabinet, die naast de verantwoordelijkheid voor zijn departement het dossier volkshuisvesting erbij deed, Europese regels te implementeren in ons land. Hoewel het onderwerp al langer op de politieke agenda stond, was er toch de indruk dat het besluit nogal overhaast was genomen. Er was dan ook veel kritiek op die maatregel, waarbij de vraag aan de orde kwam of zo’n vergaande beleidsmaatregel wel kon worden genomen door een demissionair kabinet (4). Zelf heb ik in die periode diverse acties ondernomen naar het ministerie van BZK, de Tweede Kamer en organisaties in de sector dat de maatregelen zouden bijdragen aan een verandering van het bewonersbestand met alle negatieve gevolgen van dien. Door de gehouden onderzoeken lijkt die zorg nu te worden bewaarheid (zie verwijzingslinks in de aanhef) .

Groeiende instroom sociale huurmarkt: probleemanalyse in notendop

De instroom naar de sociale huursector verandert door een aantal oorzaken, die van grote invloed zijn op de bewonerssamenstelling in wijken en appartementencomplexen, maar waardoor ook het tekort aan betaalbare huurwoningen snel groeit:

–Door het overheidsbeleid zoals de stelselherziening, neemt het aantal kwetsbare groepen dat is aangewezen op een sociale huurwoning toe.

–Migratiestromen en de geopolitieke situatie op de wereld, leiden tot een groei van het aantal statushouders dat in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Onvoldoende inburgering met name beheersing van de Nederlandse taal, kan tot gevolg hebben dat men zich terugtrekt in de veilige omgeving van statushouders met dezelfde (taal)identiteit, waardoor een broos begin van integratie kan overgaan in segregatie (waarbij men vooral contact houdt met leden van de eigen groep).

–In het huidige stelsel moeten ouderen langer zelfstandig blijven wonen. Door de vergrijzing in combinatie met een stijgende levensverwachting, zal deze ontwikkeling versnellen. Het is moeilijk een verantwoorde grens te trekken tussen aanvaardbare fysieke en psychische kwetsbaarheid en diagnoses dan wel onvoldoende zelfredzaamheid, die kunnen leiden tot risico’s voor de huurder zelf dan wel medehuurders in de omgeving.

–Er is een sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, noodgedwongen als gevolg van bijvoorbeeld echtscheidingen of overlijden dan wel omdat mensen, bijvoorbeeld jongeren en studenten, de keuze maken zelfstandig te gaan wonen. Tussen 1947 en 2017 is het aantal mensen dat alleen woont, de zogenaamde alleenstaanden, gegroeid van 285 duizend naar bijna 3 miljoen, ofwel van 5 naar 22 procent van alle meerderjarige Nederlanders. De komende drie decennia zet die trend door: de bevolkingsprognose van het CBS voorziet dat er in 2047 3,6 miljoen alleenstaanden zullen zijn op een meerderjarige bevolking van bijna 15 miljoen. Bijna 1 op de 4 volwassen inwoners zal dan dus alleenstaand zijn, waardoor de druk op de huizenmarkt toeneemt  (5).

–De sterke economie in ons land heeft geleid tot een toestroom van Europese werknemers die gehuisvest moeten worden. Daarnaast is er het groeiende aantal buitenlandse studenten dat naar ons land komt om gebruik te maken van ons nog steeds voortreffelijke onderwijs.

–Deze week kwam in het nieuws dat de overheid het permanent wonen op vakantieparken beter beheersbaar wil maken. Hoewel exacte cijfers daarover ontbreken, is het een groot probleem. Vaak onttrokken aan de waarneming doen zich excessen voor. Als de overheid dit aanpakt zal de vraag naar betaalbare huurwoningen verder stijgen.

Conclusies

In de periode 2009-2015 zijn er in de corporatiesector 262.400 sociale huurwoningen verdwenen. Door verkoop, sloop en liberalisatie. Nu neemt de vraag naar sociale huurwoningen explosief toe. Er zal meer moeten worden gebouwd en de overheid zou de verhuurdersheffing moeten afschaffen, zodat corporaties meer kunnen investeren in de sociale huursector (6). Ik realiseer mij dat het gemakkelijk is om in een bijdrage/analyse van 7 pagina’s je mening te geven. Ik weet dat de praktijk vele malen weerbarstiger is.

De situatie op de woningmarkt is een immense maatschappelijke uitdaging en vereist creativiteit (foto tot wooncomplex omgebouwde kazerne in Steenwijk en pellet installatie voor blokverwarming). Oplossing van dit probleem zal miljardeninvesteringen vergen. In een tijd waarin het ons economisch weliswaar voor de wind gaat, zijn er tegelijk veel onzekere factoren zoals de kosten van de klimaatdoelen waar nog onvoldoende zicht op is, het wegvallen van aardgasbaten en kosten voor aardbevingsschade in Groningen, de dreigende handelsoorlog en de gevolgen van de Brexit die nog moeilijk zijn in te schatten. Daarnaast is er de complexe geopolitieke situatie op de wereld, die zomaar tot een omslag kan leiden. Hoe belangrijk dergelijke factoren zijn voor binnenlands beleid, blijkt wel uit de invloed van klimaatverandering die voor een deel de ruimte bepaalt die er is om dit soort problemen op te lossen. Daarnaast spelen factoren een rol die indirect met de problematiek te maken hebben zoals de onderbezetting van de Nationale Politie die, in combinatie met overvloedige berichtgeving in de media, het algemene veiligheidsgevoel van burgers kan aantasten. Ik verwacht dat de rol van de lokale overheden zal toenemen. Vraag die regelmatig bij mij opkomt is waarom onze pensioenfondsen niet meer investeren in de huursector? Ze helpen de samenleving ermee, bewijzen de samenleving een dienst, ze beschikken over het geld en gezien de krapte op de woningmarkt is de vraag gegarandeerd. Als burgers moeten we misschien ook onszelf een spiegel voorhouden. Wat is mijn bijdrage aan participatie, zoals ligt besloten in het woord naoberschap (nabuurschap)? Voor christenen kan dat worden vertaald naar de Bijbelse vraag ‘Wat heb je gedaan voor de minste van mijn broeders’ (7). Daar kan nog veel winst worden behaald en hopelijk komt dat ook aan de orde bij de evaluatie van de Woningwet in de Tweede Kamer. Ik wens de sector, corporaties, huurders en verder allen die erbij betrokken zijn, veel wijsheid en sterkte toe bij het omgaan met dit uiterst complexe dossier.

 

 

Foto’s/illustraties:Met plunjezak in Florida en wooncomplex Steenwijk, Jaap Spaans. Hoofdrapportomslag Ver van huis met toestemming redactie bron Tweede Kamer der Staten Generaal. Omslag Eindstudie ‘Veerkracht in het corporatiebezit, met toestemming RIGO Research en Advies Woon- werk en leefomgeving.

Bronnen (de bronnen wijken iets af van die in de integrale bijdrage aan de evaluatie)

  1. Quote uit een persbericht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), 11 oktober 2018. ‘Alle seinen staan op rood voor woningmarkt in Nederland’.
  2. ‘Evaluatie herziene Woningwet Kansen en belemmeringen voor de maatschappelijke opgave van woningcorporaties’. Commissie-Van Bochove, Den Haag, 6 november 2018. Analyse over knelpunten rondom passend toewijzen, bijlagen pagina 22. Persbericht van branchevereniging van woningcorporaties Aedes, 19 november 2018. ‘Evaluatie Woningwet: geef gemeenten, huurders en corporaties meer ruimte voor lokaal woonbeleid’.
  3. Eindrapport ‘Veerkracht in het corporatiebezit Kwetsbare bewoners en leefbaarheid’. RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving in opdracht van de Vereniging van woningcorporaties Aedes, samenvatting, inleiding en pagina 6. Persbericht Aedes, 8 november 2018 ‘Woningcorporaties: grotere tweedeling leidt tot nieuwe achterstandswijken’.
  4. Hoofdrapport ‘Ver van huis’ van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Kamerstuk 33606, 30 oktober 2014. Nederlands Dagblad, 15 november 2018 en 4 juni 2012 respectievelijk ‘Krapte op de woningmarkt. Corporaties vragen om problemen’, interview met Arthur Docters van Leeuwen met onder andere quotes als: ‘We willen hier in Nederland geen getto’s’ en ‘Scheefwonen aanpakken is prima, maar niet te snel’. De Telegraaf, 31 juli 2013: ‘Corporatie bankroet door fouten topman. Woningstichting moet gered worden door huurverhoging’. Dagblad van het Noorden, 1 november 2014 ‘Huurders corporaties balanceren op heel dun koordje’. NRC-Handelsblad, 19 augustus 2016 ‘Opmars beleggers op huurmarkt. Buitenlandse beleggers zijn bezig met een opmars op de Nederlandse huurwoningenmarkt’.
  5. Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). ‘Honderd jaar alleenstaanden’. 25-6-2018
  6. Website Woonbond. ‘Groot tekort sociale huurwoningen’ Minder aanbod maar meer vraag’ 13 juli 2016. In de evaluatiebijdragen waarnaar in de links in de aanhef wordt verwezen, is een volledig bronnenoverzicht opgenomen.
  7. Mattheus 25:40